Die 15%-Grenze bei Immobilieninvestitionen in den ersten drei Jahren – Steuerliche Vorteile und praktische Umsetzung

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Wenn Sie in Immobilien investieren, ist es entscheidend, die steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen. Eine der wichtigsten Regelungen für Immobilienkäufer betrifft die sogenannte 15%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Diese Grenze bietet bei korrekter Anwendung erhebliche Steuervorteile, indem sie verhindert, dass bestimmte Renovierungskosten sofort zu Abschreibungen führen und den Kaufpreis erhöhen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie die 15%-Grenze nutzen können, welche Kosten einbezogen werden, und wie Sie diese Regelung praktisch umsetzen.

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1. Was bedeutet die 15%-Grenze?

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Nach deutschem Steuerrecht (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) dürfen in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf die nachträglichen Herstellungskosten für Modernisierungen und Instandsetzungen maximal 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstückskosten) betragen. Wenn diese Grenze überschritten wird, gelten die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die übliche Abschreibung von Gebäuden (in der Regel 2% über 50 Jahre bei Wohngebäuden) abgeschrieben werden.

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Wenn die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten jedoch unterhalb dieser Grenze liegen, können sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies kann Ihre Steuerlast in den ersten Jahren erheblich senken, da der Betrag direkt mit Ihren Mieteinnahmen verrechnet werden kann.

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2. Welche Kosten zählen zur 15%-Grenze?

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Wichtig ist zu wissen, welche Kosten in die 15%-Grenze einfließen und welche nicht. In der Regel sind die folgenden Kosten relevant:

• Renovierungs- und Instandsetzungskosten, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherzustellen oder zu verbessern, wie z.B.:

  • Erneuerung von Fenstern

  • Austausch von Sanitärinstallationen (Badezimmer, Toilette)

  • Modernisierung der Heizungsanlage

  • Erneuerung der elektrischen Leitungen

  • Maler- und Tapezierarbeiten

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Kosten, die nicht unter die 15%-Regel fallen und somit nicht in die Berechnung einfließen, sind:

• Anschaffungskosten des Gebäudes und des Grundstücks (hier erfolgt die übliche Abschreibung über die Nutzungsdauer)

• Reine Erhaltungsaufwendungen für kleinere Reparaturen, die keine wesentliche Verbesserung des Gebäudes darstellen

• Baunebenkosten, die bereits im Kaufpreis enthalten sind, wie z.B. Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchkosten

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3. Umsetzung und praktische Anwendung

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Um die 15%-Grenze sinnvoll zu nutzen, sollten Sie vor allem auf eine sorgfältige Planung Ihrer Modernisierungsmaßnahmen achten. Hier einige Schritte, die Ihnen helfen können, die Regelung korrekt umzusetzen:

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a) Berechnung der Anschaffungskosten des Gebäudes

Zuerst müssen Sie die reinen Anschaffungskosten des Gebäudes ermitteln. Dies bedeutet, dass die Kosten für das Grundstück und die Baunebenkosten abgezogen werden. Nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten wird als Grundlage für die 15%-Regel verwendet.

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b) Planung der Modernisierungsmaßnahmen

Planen Sie Ihre Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten im Voraus, um sicherzustellen, dass Sie die 15%-Grenze nicht überschreiten. Oft ist es sinnvoll, größere Sanierungsmaßnahmen in mehrere kleinere Maßnahmen aufzuteilen, die nach dem Zeitraum von drei Jahren erfolgen können, um die Grenze nicht zu überschreiten.

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c) Eindeutige Dokumentation

Es ist wichtig, alle Aufwendungen genau zu dokumentieren. Das bedeutet, dass Sie sämtliche Rechnungen für Renovierungen, Reparaturen und Modernisierungen aufbewahren und dabei unterscheiden, welche Kosten in die 15%-Regel einfließen und welche nicht.

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d) Vorsicht bei umfangreichen Maßnahmen

Achten Sie besonders darauf, dass größere Sanierungen, die die Grenze überschreiten könnten, auf später verschoben oder so geplant werden, dass sie innerhalb der 15%-Regel bleiben. Maßnahmen, die den Standard deutlich verbessern (z.B. Luxusrenovierungen), können in die anschaffungsnahen Herstellungskosten fallen und müssen dann über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

 

4. Beispiele zur 15%-Grenze

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Beispiel 1: Einfamilienhaus

Sie kaufen ein Einfamilienhaus für 200.000 Euro, wovon 50.000 Euro auf das Grundstück entfallen. Die anrechenbaren Anschaffungskosten für das Gebäude betragen also 150.000 Euro. Die 15%-Grenze liegt daher bei 22.500 Euro. Sie dürfen also in den ersten drei Jahren nach dem Kauf maximal Renovierungskosten in Höhe von 22.500 Euro aufwenden, ohne dass diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Kosten für kleinere Reparaturen (z.B. Austausch von Fliesen) können Sie zusätzlich als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen ansetzen.

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Beispiel 2: Mehrfamilienhaus

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses für 600.000 Euro, wovon 100.000 Euro auf das Grundstück entfallen, liegen die Gebäudekosten bei 500.000 Euro. Die 15%-Grenze beträgt somit 75.000 Euro. Sie planen umfangreiche Modernisierungen, sollten jedoch sicherstellen, dass Ihre Ausgaben in den ersten drei Jahren diese Grenze nicht überschreiten, um den vollen steuerlichen Vorteil zu nutzen.

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5. Steuerliche Konsequenzen und Vorteile

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Wenn Sie die 15%-Grenze erfolgreich nutzen, können Sie die Renovierungskosten sofort als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Dies führt zu einer direkten Steuerminderung, da Sie in den ersten Jahren nach dem Kauf eine geringere Steuerlast haben. Werden die Kosten hingegen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet, müssen Sie diese über viele Jahre abschreiben, was den Steuervorteil stark mindert.

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6. Fazit

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Die 15%-Grenze ist eine äußerst vorteilhafte steuerliche Regelung für Immobilieninvestoren. Um den maximalen Nutzen daraus zu ziehen, sollten Sie Ihre Modernisierungsmaßnahmen sorgfältig planen und die Kosten genau dokumentieren. Wenn Sie diese Regelung korrekt anwenden, können Sie erhebliche Steuervorteile erzielen und gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie steigern. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, einen Steuerberater oder Immobilienexperten hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle Maßnahmen konform mit den steuerlichen Vorschriften durchgeführt werden.

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Mit diesem Ratgeber haben Sie eine fundierte Grundlage, um die 15%-Grenze bei Immobilieninvestitionen optimal zu nutzen und Ihre Steuerlast zu minimieren.​​​​​

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*Beachten Sie den Haftungsausschluss im Impressum. Ich biete keine Steuerberatung, keine Anlageberatung und keine Rechtsberatung an.