Warum die Mietrendite für private Immobilien-Investoren oft irreführend ist

Die Mietrendite ist eine Kennzahl, die viele Immobilieninvestoren verwenden, um die Rentabilität einer Investition auf den ersten Blick zu bewerten. Sie gibt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie an und wird oft als eine der zentralen Größen bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf herangezogen. Doch für private Investoren ist die Mietrendite alleine keine verlässliche oder umfassende Größe. Sie bietet lediglich einen High-Level-Indikator, ob eine Immobilie inklusive Sanierungskosten Cashflow-positiv sein könnte. Viel entscheidender für eine fundierte Entscheidungsgrundlage ist die Eigenkapitalrendite.

​

1. Was ist die Mietrendite?

​

Die Mietrendite berechnet sich als Verhältnis von Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie:

 

Mietrendite (%)=Jahresnettomiete/Kaufpreis)×100

​

Beispiel: Eine Immobilie wird für 300.000 Euro gekauft und die jährlichen Mieteinnahmen betragen 18.000 Euro. Die Mietrendite beträgt dann:

 

Mietrendite=18.000/300.000×100=6%

​

Eine Rendite von 6% wird häufig als grober Anhaltspunkt genutzt, ab wann ein Immobilienkauf tendenziell Cashflow-positiv sein kann – also die Mieteinnahmen die laufenden Kosten wie Zinsen, Tilgung, Instandhaltung und Verwaltung decken.

​

2. Warum ist die Mietrendite für private Investoren nicht aussagekräftig?

​

Obwohl die Mietrendite eine einfache und schnelle Berechnung ermöglicht, ist sie für private Investoren aus folgenden Gründen nur bedingt aussagekräftig:

​

a) Vernachlässigung der Finanzierungskosten

Die Mietrendite berücksichtigt keine Finanzierungskosten. In der Praxis wird der Kaufpreis jedoch selten vollständig aus Eigenkapital finanziert. Die Zins- und Tilgungskosten für einen Kredit haben einen erheblichen Einfluss auf den Cashflow der Immobilie und werden bei der Mietrendite nicht einbezogen.

​

b) Sanierungs- und Instandhaltungskosten

Vor allem bei Bestandsimmobilien fallen oft Sanierungs- oder Modernisierungskosten an, die den Kaufpreis deutlich erhöhen. Die Mietrendite bezieht sich jedoch nur auf den Kaufpreis der Immobilie, nicht auf die Gesamtinvestition(Kaufpreis plus Sanierungskosten). Daher kann eine Immobilie auf den ersten Blick eine gute Mietrendite haben, aber in der Realität durch hohe Sanierungskosten unrentabel werden.

​

c) Steuerliche Aspekte

Die Mietrendite berücksichtigt steuerliche Effekte wie Abschreibungen (AfA), Sonderabschreibungen oder steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht. Diese Aspekte können die wirtschaftliche Rentabilität eines Immobilieninvestments erheblich beeinflussen und sollten bei der Analyse einbezogen werden.

​

d) Cashflow ist nicht gleich Rendite

Eine Cashflow-positive Immobilie kann auf den ersten Blick als sinnvoll erscheinen, aber sie garantiert nicht automatisch eine hohe Gesamtrendite. Langfristig entscheidend ist die Eigenkapitalrendite, die aufzeigt, wie effizient das eingesetzte Kapital arbeitet.

​

3. Die Eigenkapitalrendite als entscheidende Größe

​

Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital ist. Sie ist eine weitaus aussagekräftigere Kennzahl, da sie alle Faktoren berücksichtigt, die für den privaten Investor von Bedeutung sind: Finanzierungskosten, steuerliche Effekte, Abschreibungen sowie die mögliche Hebelwirkung durch Fremdkapital.

​

Die Eigenkapitalrendite wird wie folgt berechnet:

Eigenkapitalrendite (%)=(Gewinn nach Zinsen und Tilgung/eingesetztes Eigenkapital)×100

​

Beispiel:

• Kaufpreis: 300.000 Euro

• Eigenkapital: 60.000 Euro

• Kredit: 240.000 Euro

• Jährliche Mieteinnahmen: 18.000 Euro

• Zinsen und Tilgung: 12.000 Euro

​

In diesem Fall beträgt der Cashflow vor Steuern 6.000 Euro. Die Eigenkapitalrendite ist dann:

Eigenkapitalrendite = (6.000/60.000)×100 = 10%

​

 

Durch den Einsatz von Fremdkapital (Kredit) konnte die Eigenkapitalrendite von den 6% Mietrendite auf 10% gesteigert werden. Diese Hebelwirkung des Fremdkapitals ist besonders interessant für Investoren, da sie zeigt, wie sich der Einsatz von geliehenem Kapital auf die Rendite auswirkt.

​

4. Die Eigenkapitalrendite zeigt die wahre Rentabilität

​

Die Eigenkapitalrendite gibt Ihnen eine umfassendere Sicht auf die Rentabilität Ihrer Immobilie, weil sie:

• Finanzierungskosten berücksichtigt (Zinsen, Tilgung),

• Sanierungskosten und andere Investitionen einbezieht,

• den Effekt von Steuervorteilen (z.B. durch Abschreibungen) integriert,

• die Hebelwirkung durch den Einsatz von Fremdkapital darstellt.

Für private Investoren ist die Eigenkapitalrendite die sinnvollere Kennzahl, um die tatsächliche Rendite ihres Investments zu bewerten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

​

5. Wann ist die Mietrendite dennoch nützlich?

​

Obwohl die Eigenkapitalrendite deutlich aussagekräftiger ist, kann die Mietrendite in bestimmten Fällen dennoch hilfreich sein, z.B. um schnell eine erste Einschätzung zu bekommen, ob ein Objekt für eine nähere Analyse infrage kommt.

Eine grobe Regel besagt, dass bei einer Mietrendite von ca. 6% eine Immobilie in der Regel Cashflow-positiv sein kann – vorausgesetzt, die Finanzierungskosten und laufenden Kosten sind im Rahmen. Die Mietrendite eignet sich also als Schnellindikator, sollte aber nie allein als Entscheidungsgrundlage genutzt werden.

​

6. Fazit

​

Die Mietrendite ist für private Investoren keine umfassende Kennzahl, um die Rentabilität eines Immobilieninvestments zu bewerten. Sie bietet lediglich eine grobe Ersteinschätzung über die potenzielle Cashflow-Entwicklung, berücksichtigt jedoch viele entscheidende Faktoren wie Finanzierungskosten, Sanierungen und Steuern nicht.

Die Eigenkapitalrendite hingegen stellt eine wesentlich genauere und entscheidende Kennzahl dar, da sie alle wichtigen Parameter einbezieht und zeigt, wie effizient das eingesetzte Eigenkapital arbeitet. Investoren sollten daher stets die Eigenkapitalrendite als zentrale Größe für ihre Entscheidungen nutzen, um eine langfristig erfolgreiche Strategie zu gewährleisten.

​

​​

​

​

*Beachten Sie den Haftungsausschluss im Impressum. Ich biete keine Steuerberatung, keine Anlageberatung und keine Rechtsberatung an.