Zinsanstieg und neue Hürden bei der Immobilienfinanzierung

Einleitung

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Mit dem Zinsanstieg hat sich der Immobilienmarkt für Käufer deutlich verändert. Banken sind in der Kreditvergabe vorsichtiger geworden, und die Anforderungen für eine erfolgreiche Finanzierung sind strenger und umfangreicher. Um als Käufer gut vorbereitet in die Finanzierungsgespräche zu gehen, ist es entscheidend, die neuen Bedingungen zu kennen und rechtzeitig die erforderlichen Unterlagen bereitzustellen. In diesem Ratgeber erklären wir, warum sich die Anforderungen der Banken verschärft haben und wie Sie am besten vorbereitet sind.

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1. Warum die Anforderungen gestiegen sind

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Höhere Zinssätze und Vorsicht der Banken

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Mit dem Anstieg der Zinsen ist die monatliche Belastung durch Hypothekenkredite für Kreditnehmer deutlich gestiegen. Banken bewerten Finanzierungsanfragen daher noch genauer und legen strenge Kriterien an, um Risiken zu minimieren. Die Kreditsicherheiten und die Qualität der Unterlagen spielen eine noch wichtigere Rolle als zuvor. Besonders Immobilien mit potenziellen baurechtlichen Risiken oder Unklarheiten im Nutzungsstatus stehen auf dem Prüfstand, da Banken das Ausfallrisiko dieser Kredite minimieren möchten.

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2. Verschärfte Anforderungen an die Dokumentation: Vollständigkeit ist entscheidend

Nachweisbare Baugenehmigungen für alle Gebäudeteile

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Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Nachweispflicht von Baugenehmigungen. Banken verlangen nun fast ausschließlich Finanzierungen, bei denen alle Gebäudeteile vollständig dokumentiert und genehmigt sind. Vor allem Dachausbauten und Nebengebäude stehen hier im Fokus: Für Banken ist es von großer Bedeutung, dass diese Flächen offiziell genehmigt sind und in der Grundbuch- und Bauakte der Immobilie korrekt eingetragen sind. Fehlt eine Nutzungsänderung für den Dachboden oder ist ein Nebengebäude nicht als Wohnraum deklariert, kann dies die Finanzierung gefährden.

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Achtung bei Dachausbauten und Nebengebäuden

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Oftmals wurden Dachausbauten oder Nebengebäude ohne die nötigen formalen Nutzungsänderungen als Wohnraum hergerichtet. Banken akzeptieren solche Objekte häufig nur, wenn die entsprechenden Änderungen nachweislich erfolgt sind. Hier gilt es, rechtzeitig die Nutzbarkeit und Genehmigung für alle Räumlichkeiten zu klären, bevor es in die Finanzierungsverhandlungen geht.

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Baulastenverzeichnisse und andere rechtliche Register

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Ein Baulastenverzeichnis gibt an, ob auf einem Grundstück Verpflichtungen gegenüber öffentlichen oder privaten Nachbarn bestehen – etwa Wegerechte oder Abstandsregelungen. Banken verlangen bei Finanzierungsanfragen in der Regel die Vorlage des Baulastenverzeichnisses, um sicherzustellen, dass keine belastenden Verpflichtungen auf dem Grundstück liegen. Nicht alle Baulasten sind automatisch im Grundbuch eingetragen, daher ist eine genaue Prüfung notwendig.

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3. Projektunterlagen für die Wunschimmobilie: Vorbereitung ist das A und O

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Investitionen zur Vermietung professionell vorbereiten

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Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Unterlagen noch umfassender vorbereiten. Banken möchten nicht nur die Bonität des Käufers, sondern auch die Rentabilität und Zukunftssicherheit des Objekts verstehen. Dazu gehören Mietverträge, Kalkulationen zu erwarteten Mieteinnahmen und langfristigen Investitionsplänen, welche die Werthaltigkeit der Immobilie stützen.

Erstellung eines Projektordners

Für eine reibungslose Finanzierung kann es sich lohnen, eine vollständige Mappe mit allen Projektunterlagen für die Wunschimmobilie zusammenzustellen. Dazu gehören alle Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Baulastenverzeichnisse, Flurpläne, Grundrisse sowie Nachweise zur Nutzungsart und Vermietungskonzepte. Die Organisation und Übersichtlichkeit dieser Dokumente kann den Finanzierungsprozess erheblich erleichtern und erhöht die Chancen auf eine schnelle Zusage.

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4. Bankenvergleich lohnt sich – auch innerhalb der gleichen Bankengruppen

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Unterschiedliche Anforderungen bei Sparkassen und Volksbanken

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Selbst innerhalb derselben Bankengruppen, wie Sparkassen oder Volksbanken, gibt es oft stark abweichende Anforderungen und Bewertungsmaßstäbe. Während eine Sparkasse beispielsweise Wert auf umfangreiche Projektunterlagen und Baugenehmigungen legt, könnte eine andere Sparkasse dies weniger streng handhaben. Ein Vergleich lohnt sich daher nicht nur zwischen verschiedenen Bankengruppen, sondern sogar zwischen einzelnen Sparkassen oder Volksbanken.

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Zusätzliche Aspekte bei einem Bankvergleich

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Es kann sinnvoll sein, nicht nur auf die Zinssätze und Kreditkonditionen zu schauen, sondern auch auf die Anforderungen und Flexibilität der Bank bei bestimmten Unterlagen. Banken, die flexiblere Anforderungen haben oder Ihre Immobilienunterlagen positiver bewerten, können den Finanzierungsprozess vereinfachen und für den Käufer entlastend wirken.

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Fazit

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Der Zinsanstieg hat dazu geführt, dass Banken deutlich strenger bei der Vergabe von Immobilienkrediten sind. Käufer sollten sich daher frühzeitig mit den verschärften Anforderungen auseinandersetzen und alle erforderlichen Dokumente in einem Projektordner zusammenstellen. Dies gilt insbesondere für Investoren, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, da hier zusätzliche Nachweise gefragt sind. Ein sorgfältiger Vergleich zwischen verschiedenen Banken – auch innerhalb derselben Bankengruppe – kann zusätzlich dazu beitragen, die besten Finanzierungsbedingungen zu finden und mögliche Stolpersteine zu vermeiden.

Disclaimer

Die Inhalte dieses Ratgebers dienen ausschließlich der Orientierung und stellen keine Finanzberatung dar. Für eine individuelle Beratung und Prüfung der Anforderungen wenden Sie sich an Ihre Bank oder einen Finanzberater.